過去的幾年時間里，國內(nèi)一直持續(xù)掀起互聯(lián)網(wǎng)改造傳統(tǒng)行業(yè)的熱潮，在“衣、食、住、行”四大人類“絕對剛需”的傳統(tǒng)行業(yè)中，已經(jīng)誕生了眾多移動互聯(lián)的企業(yè)，如家喻戶曉的淘寶、京東、大眾點評、美團、滴滴打車等等。然而，涉及“住”的房地產(chǎn)行業(yè)，直到2014年，才開始進入高潮。

　　開發(fā)商擁抱互聯(lián)網(wǎng)

　　相對于已被互聯(lián)網(wǎng)顛覆得一塌糊涂的中介行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域顯得較為平靜。房地產(chǎn)開發(fā)最大的特點是所建造的房子是不動產(chǎn)，依附在土地之上。同時，房地產(chǎn)開發(fā)需要資金量巨大，開發(fā)、設(shè)計、運營、營銷等環(huán)節(jié)專業(yè)化能力要求高，目前的互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)還不具備直接進入行業(yè)進行顛覆的能力。所以對于開發(fā)商來說，互聯(lián)網(wǎng)世界大體是友好的，是暫無威脅的朋友，是可以主動擁抱并為我所用的工具。

　　在整體房地產(chǎn)市場降溫、客戶對產(chǎn)品和服務(wù)要求越來越高的背景下，少數(shù)大開發(fā)商開始主動擁抱互聯(lián)網(wǎng)，試圖增加銷售渠道和客戶黏性。過去的2014年里，在營銷和物業(yè)管理這兩個領(lǐng)域，取得了不錯的成績。

　　1.營銷領(lǐng)域。2014年，開發(fā)商們開始紛紛嘗試新的互聯(lián)網(wǎng)營銷模式，取得了不錯的市場反響。8月，萬科宣布淘寶用戶可以買萬科房，并且可以用過往淘寶花費來沖抵房款。到了11月，各開發(fā)商的互聯(lián)網(wǎng)營銷活動掀起高潮：萬科與淘寶推出了通過余額寶參與的指定特價房秒殺與余額寶高倍返利活動;保利以全系項目6%專屬優(yōu)惠等推出了“雙11購房月”;富力則是“雙11微信購房節(jié)”，18城的30個盤同時上線;方興更是宣稱以3.3億元的總優(yōu)惠金額啟動“雙11光盤節(jié)”;雅居樂也不甘落后，推出了雙11至雙12的“終極置業(yè)節(jié)”;遠洋地產(chǎn)聯(lián)手京東推出“11元籌1.1折房”活動。

　　這些噱頭十足的互聯(lián)網(wǎng)營銷活動大部分都取得了不錯的效果，方興的“雙11光盤節(jié)”活動在當天便取得了42億元的銷售額。遠洋的“京東眾籌”買房，在24小時內(nèi)，籌資額達到了1220萬元，刷新了中國實物眾籌紀錄。

　　“80后”、“90后”紛紛加入置業(yè)大軍，并逐漸成為市場的主力客群。為了迎合這些客戶的口味，開發(fā)商也紛紛轉(zhuǎn)向了互聯(lián)網(wǎng)營銷。通過互聯(lián)網(wǎng)，開發(fā)商展開營銷活動的選擇更多，效果也更好。對于開發(fā)商來說，互聯(lián)網(wǎng)不僅提供了營銷渠道，同時提供了技術(shù)支撐體系和嶄新的營銷理念。通過采用眾籌、搶購等模式，開發(fā)商現(xiàn)階段的互聯(lián)網(wǎng)營銷更加強調(diào)用戶的參與感、對用戶反饋的快速響應(yīng)，以及更加精準的營銷對象。

　　2.物業(yè)和社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域。在物業(yè)管理和社區(qū)服務(wù)領(lǐng)域，花樣年控股集團旗下的彩生活通過互聯(lián)網(wǎng)、智能化、自動化、改造升級，對傳統(tǒng)物業(yè)管理內(nèi)容進行改革，所有的業(yè)務(wù)都實現(xiàn)了E化，E繳費、E投訴、E評價，這些都已經(jīng)通過互聯(lián)網(wǎng)來實現(xiàn)。并由一個具體服務(wù)的提供者轉(zhuǎn)變成一個產(chǎn)品和服務(wù)的平臺，為業(yè)主的居家生活服務(wù)，把所有的這些服務(wù)都標準化，變成平臺上的服務(wù)，轉(zhuǎn)交給其他供應(yīng)商來提供，彩生活則只做平臺。彩生活圍繞家庭這個場景來提供服務(wù)，在線下把原來的管理處變成彩生活體驗空間。同時，彩生活的贏利點不再局限于傳統(tǒng)的物業(yè)收費，而是使傳統(tǒng)的物業(yè)公司通過互聯(lián)網(wǎng)基因重組，把實體社區(qū)變成基于大數(shù)據(jù)的互聯(lián)網(wǎng)平臺，即打造成社區(qū)電商平臺，平臺內(nèi)集成業(yè)主日常所需的虛擬服務(wù)，如機票、火車票、酒店、彩票、手機充值、電影票，以及商品服務(wù)等。彩生活于2014年6月分拆獨立上市，迅速受到資本市場的熱捧，到7月，其市值已達55億港幣，甚至超過了花樣年控股。

　　萬科物業(yè)也推出了一款針對萬科業(yè)主的應(yīng)用程序——“住這兒”。這款A(yù)PP不僅可以滿足萬科業(yè)主申請報修、曝光、投訴、表揚等需求，還專門開辟了一個叫“良商樂”的板塊，將萬科小區(qū)內(nèi)的所有商家拉上線。業(yè)主們?nèi)绻麑ι碳姨峁┑纳唐泛头?wù)感到滿意，可以在APP上為商家“補血”或“送花”，反之則可以“砍一刀”表示不滿。業(yè)主對商家的評價會直接影響到商家未來的客流量。

　　開發(fā)商們積極推動互聯(lián)網(wǎng)改善物業(yè)服務(wù)、推進社區(qū)商業(yè)O2O，一方面可增加客戶體驗，培養(yǎng)與客戶的黏性;另一方面，社區(qū)平臺作為未來電商的一個重要入口，目前還處在藍海階段，潛力巨大，及早布局將在未來的競爭中占據(jù)主動。

　　互聯(lián)網(wǎng)對于營銷的幫助和物業(yè)社區(qū)服務(wù)的優(yōu)化，已經(jīng)獲得開發(fā)商的認可。然而，絕大部分開發(fā)商仍僅停留在利用互聯(lián)網(wǎng)拓展客戶，開發(fā)維護企業(yè)微博、微信公眾號來增加企業(yè)知名度的初級階段。總體來說，開發(fā)商尚未形成有效的對互聯(lián)網(wǎng)的基本認知，更不要談基于互聯(lián)網(wǎng)之下對房地產(chǎn)行業(yè)的升級改造。在未來幾年內(nèi)，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展和互聯(lián)網(wǎng)思維成為最根本的商業(yè)思維的深入人心，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將接受互聯(lián)網(wǎng)更加徹底的升級改造甚至顛覆。

　　升級、改造、顛覆

　　所謂互聯(lián)網(wǎng)思維對傳統(tǒng)行業(yè)的升級改造，一般要經(jīng)過三個階段。第一階段，互聯(lián)網(wǎng)成為營銷推廣傳播的手段，也就是利用互聯(lián)網(wǎng)推廣賣貨;第二階段，互聯(lián)網(wǎng)滲透到傳統(tǒng)行業(yè)的主要業(yè)務(wù)模式，核心是產(chǎn)品及供應(yīng)鏈的重構(gòu);第三階段，互聯(lián)網(wǎng)思維改造企業(yè)的戰(zhàn)略選擇，重構(gòu)企業(yè)經(jīng)營的價值鏈。

　　未來幾年內(nèi)，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)將迎來互聯(lián)網(wǎng)改造的第二、第三階段。

　　1.產(chǎn)品的精細化改造：滿足客戶的深度需求?；ヂ?lián)網(wǎng)思維中最根本的價值是“用戶思維”，強調(diào)關(guān)注人的看得見的需求和看不見的人性。粗放同質(zhì)的產(chǎn)品和模式必將被淘汰，而只有不斷滿足客戶深層次需求，解決客戶痛點，增強客戶體驗，才能在未來的競爭中占據(jù)一席之地。近年來出現(xiàn)的You+公寓和WeWork聯(lián)合辦公產(chǎn)品，得到客戶的高度認可，成為各自細分領(lǐng)域的佼佼者。

　　You+公寓

　　You+公寓是一個面向青年白領(lǐng)的新品牌公寓。其商業(yè)模式是租下整棟樓，重新改造之后向青年人出租，主要針對初上班的年輕人。針對這部分人群的個性和特點，進行房間的功能布置和裝修，充分滿足他們的個性需求和喜好。同時，精心布置一樓大廳和周圍的公共空間，安排了健身房、臺球室、吧臺、書架、游戲機供住戶娛樂，組織各種活動和沙龍進行交流。

　　WeWork

　　2014年12月，位于美國、主打辦公場地租賃服務(wù)的WeWork宣布完成一筆3.55億美元的融資，公司由此估值高達50億美元，這足以顯示資本對該商業(yè)模式的看好。WeWork的商業(yè)模式是將辦公場所化整為零，提供給創(chuàng)業(yè)者，讓不同創(chuàng)業(yè)團隊共享注冊、財稅、法務(wù)、人力資源等功能和便利，同時提供投融資對接、項目資源、產(chǎn)品銷售、創(chuàng)投圈活動等增值服務(wù)。WeWork把辦公室租賃變成一種社交，并形成獨特的社區(qū)共享創(chuàng)業(yè)氛圍，顛覆了傳統(tǒng)的辦公室租賃。

　　不管是You+公寓，還是WeWork，其獲得市場認可的關(guān)鍵在于產(chǎn)品滿足了目標客戶深層次的需求，隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，客戶的生活、工作和社交方式已經(jīng)發(fā)生了翻天覆地的變化。對公共空間的重視，對共享經(jīng)濟的推崇和對自我需求的表達，無一不是互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展對用戶行為甚至價值觀層面的改進。如何從深層次的價值觀層面，通過自身產(chǎn)品和服務(wù)去滿足客戶需求，是未來開發(fā)商需要考慮的一個重點。

　　然而，在房地產(chǎn)開發(fā)的各個細分領(lǐng)域：即將迎來老齡化社會而備受關(guān)注的“養(yǎng)老地產(chǎn)”、面向年輕人出售的青年公寓、不同家庭生命周期內(nèi)所需“全齡化復(fù)合社區(qū)”、“親子教育”主題社區(qū)、滿足現(xiàn)代化企業(yè)辦公需求的智慧園區(qū)等，都亟待產(chǎn)品創(chuàng)新升級。大量之前忽視的深層需求一直存在，并且在不斷發(fā)展變化中。開發(fā)商們不應(yīng)再工業(yè)化式的復(fù)制庫存的同質(zhì)產(chǎn)品，設(shè)計方面只關(guān)注面積大小、房間多少，而是應(yīng)該注重客戶生活方式的需求、社交互動的需求、生命質(zhì)感的需求、自我價值的需求。不斷挖掘各個細分領(lǐng)域客戶的深度需求，提供讓客戶尖叫、市場認可的產(chǎn)品。

　　2.再造業(yè)務(wù)流程。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)滲透到企業(yè)運營的整個鏈條中，從基礎(chǔ)應(yīng)用(如發(fā)電子郵件、用微信發(fā)通知、在百度查信息)到商務(wù)應(yīng)用(如在線協(xié)調(diào)辦公、在線客服)，乃至企業(yè)經(jīng)營的整個價值鏈條。

　　在設(shè)計環(huán)節(jié)，領(lǐng)先的開發(fā)商已開始運用3D虛擬搭建，3D虛擬模塊在搭建上更細化，可細致到道路景觀、平面布局，甚至戶型。類似檐口構(gòu)造、門窗體系、墻體顏色等這些“零部件”，也都被固定下來形成可復(fù)制的標準，對應(yīng)著不同的建筑形態(tài)。

　　在運營和信息系統(tǒng)環(huán)節(jié)，2014年，世茂集團與SAP公司合作，開發(fā)了中國地產(chǎn)行業(yè)首個一體化信息平臺，這一“橫向集成、縱向貫通”的信息化平臺，實現(xiàn)了業(yè)務(wù)財務(wù)一體化以及覆蓋項目開發(fā)全生命周期的協(xié)同管理，并打造了全面的戰(zhàn)略經(jīng)營管控模式。地產(chǎn)行業(yè)是典型的資源密集型產(chǎn)業(yè)，在嚴峻的市場競爭下，亟須跨界思維和資源整合，塑造創(chuàng)新的商業(yè)模式。因此，開發(fā)企業(yè)需要打破傳統(tǒng)信息系統(tǒng)搭建的割裂性，著眼全價值鏈進行系統(tǒng)開發(fā)，將招投標、設(shè)計、施工、營銷、交付等業(yè)務(wù)流程整合為全周期項目管理。如此，將使企業(yè)的運營效率顯著提高，各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)耗時縮短，并與財務(wù)數(shù)據(jù)無縫集成，實現(xiàn)數(shù)據(jù)及信息實時共享和動態(tài)管理、資源整合，經(jīng)營集約、資源優(yōu)化配置。

　　未來，房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)流程各個環(huán)節(jié)的互聯(lián)網(wǎng)改造將會持續(xù)并加速，大數(shù)據(jù)、3D打印等新技術(shù)將成為各大房企的標準配置，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的生產(chǎn)效率和技術(shù)水平也將隨著提高。

　　3. 顛覆商業(yè)模式。在過去的十多年里，中國房地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展，長期供不應(yīng)求，處于賣方市場。開發(fā)商們追求以“土地資源”為中心的價值最大化，開啟了房地產(chǎn)市場的黃金時代。然而，隨著房地產(chǎn)市場趨于供求平衡甚至過剩，黃金時代逐漸褪色，房地產(chǎn)行業(yè)將從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，如果仍以土地為中心進行房地產(chǎn)開發(fā)，追求開發(fā)速度和規(guī)模，將陷入同質(zhì)化競爭的紅海，面臨極大的市場風險。利潤的攤薄和風險的急劇加大，使開發(fā)商顯現(xiàn)出集體焦慮，未來中國的房地產(chǎn)只能衰退成一個傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)嗎?房地產(chǎn)行業(yè)可以像“衣、食、行”那樣在互聯(lián)網(wǎng)的顛覆下與時俱進地進化出全新的商業(yè)模式嗎?以下兩種商業(yè)模式或許將成為未來發(fā)展方向。

　　(1)以客戶為中心的開發(fā)模式。把主動權(quán)交給客戶：一切圍繞客戶的需求，重塑地產(chǎn)開發(fā)的流程，并搭建線上、線下的專業(yè)系統(tǒng)，幫助客戶通過互聯(lián)網(wǎng)實現(xiàn)地產(chǎn)定制化設(shè)計和訂單化生產(chǎn)。

　　以線上平臺為依托，讓客戶提前參與目標產(chǎn)品的設(shè)計互動和選擇，達成一定的數(shù)量，進行群體性的訂單化生產(chǎn)。在目標地塊和目標產(chǎn)品相對明確的情況下，可以充分實現(xiàn)細分人群的聚集，完成更加多樣、更加社群化的群體定制產(chǎn)品。對于用戶來說，可以更好地實現(xiàn)好的產(chǎn)品、合理的價格以及社群化居住的可能性。為了幫用戶達成所需，可提供包括基于大數(shù)據(jù)系統(tǒng)的線上互動定制平臺、整合的線下開發(fā)服務(wù)系統(tǒng)資源、豐富的項目土地資源以及開放性的用戶所需生活配套供應(yīng)鏈資源。

　　在這種模式下，客戶才是整個開發(fā)流程的中心，資金、土地、運營開發(fā)、銷售等資源和流程都由客戶通過線上平臺和眾籌等方式來進行整合控制，而傳統(tǒng)開發(fā)商則可能僅作為這些資源和鏈條中的一環(huán)，發(fā)揮專業(yè)技能的優(yōu)勢，角色由資源整合者轉(zhuǎn)變?yōu)閷I(yè)服務(wù)提供商。

　　(2) 住宅產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)：住宅+智能家居+社區(qū)商業(yè)。樂視電視打造“平臺+內(nèi)容+終端+應(yīng)用”模式，硬件不賺錢，甚至虧錢，通過高質(zhì)量的視頻資源向客戶收費，輔以廣告收入，補貼硬件生產(chǎn)，取得了很大的成功。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以借鑒這種商業(yè)模式，單純的住宅開發(fā)業(yè)務(wù)利潤逐漸攤薄，但下游產(chǎn)業(yè)鏈如智能家居和社區(qū)商業(yè)潛力無限，特別是智能家居，很可能將發(fā)展成為繼手機、電視等之后又一個重要的互聯(lián)網(wǎng)入口，這些安裝在住宅中的平臺在廣告、大數(shù)據(jù)、O2O中的價值將充分發(fā)揮。

　　今后房地產(chǎn)行業(yè)的商業(yè)模式很可能是，住宅以成本價提供，但要預(yù)裝開發(fā)商平臺上的智能家居，綁定社區(qū)商業(yè)服務(wù)。開發(fā)商的利潤來源從一次性的住宅銷售回款，變成了智能家居和社區(qū)商業(yè)平臺的服務(wù)收入、廣告收入等，打造一條全新的、完整的住宅產(chǎn)業(yè)鏈生態(tài)系統(tǒng)。采用住宅生態(tài)鏈系統(tǒng)，搶占智能家居的入口則是重中之重。通過與智能硬件廠商進行跨界合作，搶先形成智能家居與樓宇相結(jié)合的系統(tǒng)，最終通過基于該系統(tǒng)的服務(wù)和系統(tǒng)生成的數(shù)據(jù)來幫助開發(fā)商持續(xù)獲取競爭優(yōu)勢。