昨天，市住建委組織的專家及基層工作人員來到懷柔怡成花園小區(qū)，開展全面落實《北京市物業(yè)管理辦法》的相關(guān)政策咨詢活動。

　　據(jù)悉，懷柔區(qū)作為全市的試點區(qū)，在8月底前，將全面實現(xiàn)“三個全覆蓋，即業(yè)主一卡通發(fā)放全覆蓋、業(yè)主大會成立全覆蓋、專項維修資金歸集全覆蓋。

　　昨天，咨詢組進(jìn)入怡成花園小區(qū)，意味著懷柔的試點工作已經(jīng)進(jìn)入全面實施階段。9月中旬，其他各區(qū)縣也將全面推廣。

　　試點選定

　　業(yè)委會成立比例高懷柔成試點

　　之所以將懷柔設(shè)為試點，市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，懷柔共有居民4萬余戶，小區(qū)的規(guī)模比較小，一般都是幾棟樓一個小區(qū)。另外，從小區(qū)的數(shù)量和業(yè)主委員會成立的比例來看，懷柔是全市比例最高的區(qū)縣。

　　同時，在懷柔區(qū)，一些街道辦事處有物業(yè)管理科室，基層對小區(qū)管理工作了解較多，政策推廣基礎(chǔ)比較好。

　　怪胎社區(qū)問題多怡成花園成首選

　　但試點中的“試點”怡成花園的情況卻不那么簡單，目前，該小區(qū)麻煩纏身，而且正面臨停電的尷尬處境。

　　據(jù)了解，怡成花園共4棟樓，200多戶業(yè)主，首批業(yè)主于2001年入住。3年前，該小區(qū)成立了業(yè)主委員會，但3年下來，不交物業(yè)費(fèi)的業(yè)主卻越來越多，“第一年是5戶，第二年是20多戶，今年沒交物業(yè)費(fèi)的已經(jīng)有70多戶了?！睒I(yè)委會主任于連三說。

　　收不上物業(yè)費(fèi)，業(yè)委會就沒錢交電費(fèi)。4月30日，因拖欠電費(fèi)，供電部門提出要停電。后經(jīng)街道、區(qū)住建委等部門的多方協(xié)調(diào)，供電部門同意給業(yè)委會一個月的時間籌集電費(fèi)，5月30日晚，是停電的最后期限。一個月過去了，電費(fèi)還沒湊夠，小區(qū)業(yè)主已經(jīng)做好了今晚停電的心理準(zhǔn)備。

　　除此之外，業(yè)主們對小區(qū)內(nèi)諸多管理現(xiàn)狀不滿，矛盾集聚，怡成花園也隨之成為了懷柔知名的怪胎社區(qū)。

　　面對這塊最難啃的“骨頭”，懷柔區(qū)住建委表示，將其選為試點，就是想通過試點工作，解決小區(qū)現(xiàn)在的問題，并積累一定的經(jīng)驗。就停電問題，區(qū)住建委已擬定幾個解決方案，供業(yè)主們選擇。

　　試點剖析

　　咨詢現(xiàn)場 業(yè)委會主任憤然離場

　　業(yè)委會主任于連三得知有物業(yè)管理專家舒可心要來，一大早便來到咨詢臺前咨詢?！爱?dāng)時大家是好心，出于義氣，沒想到現(xiàn)在竟成了這樣?！碧崞鹦^(qū)管理中遇到的種種困難，于連三向?qū)＜业蛊鹆丝嗨?/P>

　　他向舒可心一連提出好幾個問題：一樓的業(yè)主是否要交電梯費(fèi)?業(yè)主們什么問題都找業(yè)委會，業(yè)委會到底該管什么?業(yè)主拿到一卡通后，不參與決策事項的投票怎么辦?

　　對于專家的指導(dǎo)，于連三仍存在很多質(zhì)疑，他覺得理論已經(jīng)很難指導(dǎo)小區(qū)現(xiàn)在復(fù)雜的局面了。

　　最后，在舒可心對業(yè)委會工作不到位的梳理中，于連三突然決定放棄此次咨詢的機(jī)會，并宣稱要主動辭掉業(yè)委會主任的職務(wù)，隨后轉(zhuǎn)身離場。

　　嫌業(yè)委會權(quán)力大業(yè)主不想領(lǐng)卡

　　業(yè)主吳大爺看到“不交物業(yè)費(fèi)，損人不利己”的標(biāo)語時，情緒非常激動。

　　據(jù)了解，吳大爺就是因不交物業(yè)費(fèi)而被起訴的4戶業(yè)主之一，“我不是不想交物業(yè)費(fèi)，而是因為業(yè)委會對小區(qū)的管理實在找不到一項滿意的地方?！眳谴鬆敋鈶嵉卣f。

　　業(yè)主們說，該小區(qū)并無物業(yè)公司進(jìn)駐，而是由業(yè)委會找了一個人來做相當(dāng)于物業(yè)公司的工作，巧的是，該人的愛人是業(yè)委會成員之一?！皯?yīng)該找專業(yè)的物業(yè)公司來管理，只要管得好，出多少錢我都愿意。”吳大爺表示，他不想領(lǐng)卡，他覺得業(yè)委會成為法人后會有更大的權(quán)力，“到時候，業(yè)委會說怎么管小區(qū)就怎么管，那可怎么好?”

　　專家支招

　　針對大家對業(yè)主一卡通存在的種種疑問，咨詢組一一給予解答

　　問題1：一樓的業(yè)主不交電梯費(fèi)怎么辦?

　　舒可心：業(yè)主一卡通正式啟用后，業(yè)主可以通過業(yè)主決策平臺對小區(qū)內(nèi)事宜進(jìn)行投票表決，一樓的業(yè)主到底用不用交電梯費(fèi)，交多少電梯費(fèi)，應(yīng)該通過全體業(yè)主表決的方式進(jìn)行決定。

　　問題2：有了一卡通后，業(yè)主可以通過業(yè)主決策平臺對小區(qū)內(nèi)事宜進(jìn)行投票表決，那么，業(yè)委會的作用何在?

　　舒可心：業(yè)委會作為業(yè)主大會的執(zhí)行組織，不能代替業(yè)主決定小區(qū)事宜，只起到統(tǒng)籌和執(zhí)行的作用。例如小區(qū)即將斷電的事情，業(yè)委會需要做的工作就是將小區(qū)的實際情況讓業(yè)主們知情。業(yè)委會對小區(qū)的工作是義務(wù)的，這就必須要求擔(dān)當(dāng)者要有很強(qiáng)的責(zé)任心。

　　問題3：領(lǐng)了一卡通的業(yè)主不投票怎么辦?

　　舒可心：業(yè)主有權(quán)利決定自己是否行使自己的權(quán)利，如果他對表決事項沒有興趣，不參與投票也是他的選擇。對小區(qū)事項的表決，通過或者沒通過都是好事，都是代表了大部分業(yè)主的意愿，業(yè)委會不能越權(quán)。

　　問題4：對現(xiàn)在的業(yè)委會不滿意，怕以后業(yè)委會有了法人資格后權(quán)力過大，是否可以拒領(lǐng)一卡通?

　　市住建委：發(fā)放業(yè)主一卡通，其實是更方便業(yè)主行使自己的權(quán)利，包括對業(yè)委會成員不滿意，業(yè)主們也可以發(fā)起投票重新選舉業(yè)委會。而且，一卡通還有許多金融功能，拒領(lǐng)一卡通是沒有意義的。

　　問題5：領(lǐng)了一卡通，卡里的維修資金是否會被隨隨便便扣掉?

　　市住建委：每筆維修資金在使用前都需要業(yè)主在一卡通上進(jìn)行確認(rèn)，不會存在隨便被扣掉的危險。

　　業(yè)主一卡通的用途

　　一、共同事項決策：投票選舉業(yè)主大會、投票決定公共維修資金用途等。例如是否啟用維修資金維修電梯、小區(qū)內(nèi)老舊建筑改建是否可行，此類具體事項業(yè)主可投票贊成或反對。對于一般事項需有50%以上的業(yè)主通過才可進(jìn)行，重大事項需三分之二以上的業(yè)主同意。

　　二、“一卡通”采用一卡多賬戶方式，提供多種金融功能。包括：

　　1.住宅專項維修資金管理，兼容了此前小區(qū)發(fā)放的公共維修資金查詢卡的功能。

　　2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)托收。新建小區(qū)預(yù)存物業(yè)費(fèi)以及后期正常物業(yè)費(fèi)都可存入卡中;既有小區(qū)可由物業(yè)統(tǒng)一向銀行申請開通物業(yè)費(fèi)交納功能。

　　3.預(yù)留了其他涉及房屋消費(fèi)的金融功能，例如小區(qū)共有部位收益管理等。

　　對話住建委

　　推行一卡通 業(yè)主行使權(quán)利更充分

　　FW：為何現(xiàn)在在全市推行業(yè)主一卡通?

　　市住建委：目前，《北京市物業(yè)管理辦法》以及36個配套政策已經(jīng)全部發(fā)布實施，北京市物業(yè)管理法規(guī)體系已基本搭建完成。在全市推行業(yè)主一卡通的時機(jī)已經(jīng)成熟。

　　FW：業(yè)主一卡通全覆蓋后，業(yè)主、業(yè)委會及物業(yè)的關(guān)系是否發(fā)生變化?

　　市住建委：業(yè)主一卡通全覆蓋后，將實現(xiàn)業(yè)主大會法人化。目前單個業(yè)主與物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，向物業(yè)公司交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)的行為存在著法律上的錯位。本次試點工作中，將在業(yè)主大會成立后試行登記，進(jìn)一步理順業(yè)主與業(yè)主大會、業(yè)主與物業(yè)公司、業(yè)主大會與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系。

　　FW：在維修資金管理方面，業(yè)主一卡通全覆蓋后將有何變化?

　　市住建委：在試點過程中，擬對維修資金管理制度進(jìn)行改革，即維修資金不再由政府統(tǒng)一代管，直接存入業(yè)主一卡通內(nèi)的金融賬戶，由業(yè)主實際持有但不可自行取用;維修資金存儲利率按照國家規(guī)定的利率由業(yè)主個人與銀行自行約定;資金使用前須經(jīng)相關(guān)業(yè)主共同決定，政府部門審核后銀行付款;資金續(xù)籌辦法由業(yè)主通過《管理規(guī)約》確定，續(xù)籌責(zé)任由專戶銀行承擔(dān)。

　　FW：推行業(yè)主一卡通，除了“三覆蓋”以外，還有何積極作用?

　　市住建委：嘗試業(yè)主欠費(fèi)問題的治理方法，為解決長期以來困擾行業(yè)發(fā)展的老問題設(shè)計新思路。

　　FW：業(yè)主的地位有何變化?

　　市住建委：我們想徹底改變原有的小區(qū)管理模式，通過業(yè)主一卡通充分做到業(yè)主自己行使自己的權(quán)利和義務(wù)。業(yè)主憑業(yè)主一卡通登錄公共決策平臺參與共同決定事項的表決，將進(jìn)一步提高業(yè)主大會決策效率，引導(dǎo)業(yè)主大會正確行使共同管理權(quán)力，主動承擔(dān)共同管理責(zé)任。